Bez kategorii

Amortyzacja przy najmie lokalu mieszkalnego

Amortyzacja – najprościej mówiąc – wyrażona w pieniądzu równowartość zużycia się określonego środka trwałego. Stanowi ona wydatek bezgotówkowy, ale odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu i obniżają podstawę opodatkowania. W przypadku wynajmowania prywatnego mieszkania odpisy amortyzacyjne mogą równoważyć uzyskiwane z tytułu najmu przychody. Warto więc wiedzieć jak legalnie obniżyć obciążenia podatkowe uzyskując przychody z najmu lokalu mieszkalnego.

Co do zasady można amortyzować mieszkanie wynajmowane prywatnie stanowiące: własność podatnika, będące spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub spółdzielczym prawem do lokalu użytkowego (ostatnie dwa jako wartości niematerialne i prawne – art. 22b ust. 1 ustawy o PIT). W tym przypadku wartością początkową będzie cena mieszkania (art. 22g ust. 1 pkt 1) ustawy o PIT) oraz ewentualne koszty poniesione na jego nabycie (np. taksa notarialna). Przy czym amortyzacja możliwa jest tylko w przypadku, gdy wybierzemy sposób opodatkowania najmu na zasadach ogólnych – podatek według skali (18% lub 32%), a nie w formie ryczałtu ewidencjonowanego (8,5 procent). Przy ryczałcie nie można bowiem pomniejszać przychodu o koszty jego uzyskania. Stawki obowiązujące (w ujęciu rocznym) to 1,5% (budynki i lokale mieszkalne; własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego) lub 2,5% (budynki i lokale niemieszkalne).

Można też przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji (art. 22j ust. 1 ustawy o PIT) z tym, że wówczas okres amortyzacji dla lokalu mieszkalnego nie może być krótszy niż 10 lat (art. 22j ust. 1 pkt 3) ustawy o PIT), z czego wynika, że maksymalna indywidualna stawka nie może być większa niż 10% rocznie. Ponadto indywidualna stawka amortyzacyjna dotyczy tylko lokali z pełną własnością, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika (warunek jest spełniony nawet gdy lokal był wprowadzony do ewidencji u sprzedającego). Ponadto lokal musi być ulepszony lub używany. Za ulepszony uważa się ten na który przed wprowadzeniem do ewidencji podatnik poniósł wydatki stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej. Za używany uważa się z kolei ten w stosunku, do którego podatnik udowodni, że przed nabyciem był wykorzystywany przez okres co najmniej 60 miesięcy (np. oświadczeniem poprzedniego właściciela). Przyjmuje się, że wykorzystywanie oznacza eksploatowanie – nieważne czy służyć będzie celom mieszkalnym czy też lokal był wykorzystywany w działalności gospodarczej. Przy indywidualnej stawce amortyzacyjnej do 10% można ją ustalić w przedziale od 0 do 10%. Ważne, aby tak ją ustalić, żeby odpisy amortyzacyjne na bieżąco pokrywały uzyskiwane przychody.

Można też przyjąć tzw. metodę uproszczoną amortyzacji (art. 22g ust. 1 pkt 10) ustawy o PIT), polegającą na ustaleniu wartości początkowej przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni i kwoty 988 zł. W przypadku wyboru tej formy nie trzeba prowadzić ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, co jest obowiązkowe przy wyborze standardowej formy amortyzacji. Przy tej metodzie roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%. Liczy się metry użytkowe powierzchni wynajmowanej (przyjmowane dla celów podatku od nieruchomości) i mnoży przez kwotę 988 zł (np. 50 m x 988 zł = 49.400,00 zł). Z tej kwoty rocznie zaliczymy w koszty najmu (a więc pomniejszymy przychód) kwotę 741,00 zł. Stosunkowo niewiele. Kwota 988,00 zł przyjęta do wyliczenia za 1 metr przy tak wysokich cenach nieruchomości stanowi zdecydowanie za niski przelicznik. Bardziej atrakcyjna wydaje się standardowa forma amortyzacji.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *