Amortyzacja przy najmie lokalu mieszkalnego

Amortyzacja – najprościej mówiąc – wyrażona w pieniądzu równowartość zużycia się określonego środka trwałego. Stanowi ona wydatek bezgotówkowy, ale odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu i obniżają podstawę opodatkowania. W przypadku wynajmowania prywatnego mieszkania odpisy amortyzacyjne mogą równoważyć uzyskiwane z tytułu najmu przychody. Warto więc wiedzieć jak legalnie obniżyć obciążenia podatkowe uzyskując przychody z najmu lokalu mieszkalnego.

Co do zasady można amortyzować mieszkanie wynajmowane prywatnie stanowiące: własność podatnika, będące spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub spółdzielczym prawem do lokalu użytkowego (ostatnie dwa jako wartości niematerialne i prawne – art. 22b ust. 1 ustawy o PIT). W tym przypadku wartością początkową będzie cena mieszkania (art. 22g ust. 1 pkt 1) ustawy o PIT) oraz ewentualne koszty poniesione na jego nabycie (np. taksa notarialna). Przy czym amortyzacja możliwa jest tylko w przypadku, gdy wybierzemy sposób opodatkowania najmu na zasadach ogólnych – podatek według skali (18% lub 32%), a nie w formie ryczałtu ewidencjonowanego (8,5 procent). Przy ryczałcie nie można bowiem pomniejszać przychodu o koszty jego uzyskania. Stawki obowiązujące (w ujęciu rocznym) to 1,5% (budynki i lokale mieszkalne; własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego) lub 2,5% (budynki i lokale niemieszkalne).

Można też przyjąć indywidualną stawkę amortyzacji (art. 22j ust. 1 ustawy o PIT) z tym, że wówczas okres amortyzacji dla lokalu mieszkalnego nie może być krótszy niż 10 lat (art. 22j ust. 1 pkt 3) ustawy o PIT), z czego wynika, że maksymalna indywidualna stawka nie może być większa niż 10% rocznie. Ponadto indywidualna stawka amortyzacyjna dotyczy tylko lokali z pełną własnością, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika (warunek jest spełniony nawet gdy lokal był wprowadzony do ewidencji u sprzedającego). Ponadto lokal musi być ulepszony lub używany. Za ulepszony uważa się ten na który przed wprowadzeniem do ewidencji podatnik poniósł wydatki stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej. Za używany uważa się z kolei ten w stosunku, do którego podatnik udowodni, że przed nabyciem był wykorzystywany przez okres co najmniej 60 miesięcy (np. oświadczeniem poprzedniego właściciela). Przyjmuje się, że wykorzystywanie oznacza eksploatowanie – nieważne czy służyć będzie celom mieszkalnym czy też lokal był wykorzystywany w działalności gospodarczej. Przy indywidualnej stawce amortyzacyjnej do 10% można ją ustalić w przedziale od 0 do 10%. Ważne, aby tak ją ustalić, żeby odpisy amortyzacyjne na bieżąco pokrywały uzyskiwane przychody.

Można też przyjąć tzw. metodę uproszczoną amortyzacji (art. 22g ust. 1 pkt 10) ustawy o PIT), polegającą na ustaleniu wartości początkowej przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni i kwoty 988 zł. W przypadku wyboru tej formy nie trzeba prowadzić ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, co jest obowiązkowe przy wyborze standardowej formy amortyzacji. Przy tej metodzie roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%. Liczy się metry użytkowe powierzchni wynajmowanej (przyjmowane dla celów podatku od nieruchomości) i mnoży przez kwotę 988 zł (np. 50 m x 988 zł = 49.400,00 zł). Z tej kwoty rocznie zaliczymy w koszty najmu (a więc pomniejszymy przychód) kwotę 741,00 zł. Stosunkowo niewiele. Kwota 988,00 zł przyjęta do wyliczenia za 1 metr przy tak wysokich cenach nieruchomości stanowi zdecydowanie za niski przelicznik. Bardziej atrakcyjna wydaje się standardowa forma amortyzacji.